分譲マンションであっても勝手にできない水道工事

■マンションでの水道工事は自己判断は厳禁

分譲マンションは個人の所有物となるため基本的に自由に手を加えて問題ありませんが、賃貸マンションの場合はすべての権利を物件の所有者であるオーナーやそれを管理する管理会社が持っているため自己判断による工事はもちろん、修理なども勝手に行うことはできません。
ただし、分譲マンションであっても専有部分と共有部分で所有権が異なるため、入居者つまり所有者の判断で自由にできることとできないことがあります。この区分が工事するのにも重要な意味を持ってきます。専有部分とは、自分の生活する空間と考えるとわかりやすいでしょう。住居としての部分であり、自分の部屋の中は自分の権利の中で工事などができます。逆に共有部分とは、さまざまな人が利用する空間というイメージをしていれば間違いありません。エレベーターであったり、ホールになっている部分は共有部分に含まれます。少しわかりにくいのはベランダ部分ですが、ここも専有部分ではなく共有部分になるのがポイントです。駐車場も皆で使っている場所になるため、自分のスペースがあっても共有部分とみなされています。
水道にトラブルが発生しており、自分で工事の判断ができるのは、専有部分だけです。共有部分にかかっている部分は、自分個人の判断で修理はできません。専有部分で水道にかかわる設備は、さまざまな箇所があります。キッチンやバスルーム、トイレといった場所は自分の居住スペースの中にあるため、専有部分といえるでしょう。トラブルが起きたときの修理をすることはもちろん、リフォームなども自由に行うことができます。
ところが、玄関から一歩でも出た場所の配管にトラブルがあって、自分の設備に影響があったとしても、自分の判断で修理ができません。これが共有部分の問題です。

■管理規約と給水方式

マンションの共有部分で水道の工事が必要になる場合、簡単に手を出せない状態になります。その理由が管理規約です。管理規約とは、マンションを運営するために必要な管理内容を取り決めたもので、単純に言えばルールです。どこまでどんな内容までできるのか取り決めてあるため、その建物ごとに違いがあるといえます。
水道のトラブルが起きたときに必要となるのが、原因の究明です。水漏れなどが起こっている場合、基本的に専有部分の故障であれば所有者が修理費用を負担し、共有部分であれば管理組合が修理費用を負担することと決められていることが多いです。もし壁や床などをはがさなければどこに原因があるのか分からないという場合、まずは管理組合にどのように対応すべきか相談する必要があります。さまざまな規定が存在するため、共有部分を勝手に触ったりすれば、規約違反に問われる可能性が出てきます。また、原因となる箇所は上階や隣などの入居者である可能性もあります。こうした場合も当事者同士で直接話し合いをせず、管理組合を通すことが大切です。
水漏れが給水管で起こっている場合は、給水方式の違いによって対応内容が変わることもあるため、自宅マンションがどちらの方式であるのか確認してから修理を行わなければなりません。特にマンションでは2種類の給水方式があり、貯水槽方式か水道直結方式に分かれます。貯水槽方式は屋上などに貯水槽が取り付けられており、ここから各居室へ水を運ぶマンション特有の給水方法で、戸建てでは使われません。一方で水道直結方式とは貯水槽を介さない方法です。高層マンションでは水圧が不足することなどから貯水槽方式がとられていましたが、近年ではポンプ技術の発達により、水道管から直接給水を行う水道直結方式が多くなっています。

■専有部分であっても工事で改善できない場合がある
水道設備に使用される配管の寿命は、だいたい20年から30年程度と考えられています。使われている素材によって違いがあります。塩ビも使った管などの錆びたりしない素材を使っていても、摩耗もしますし、劣化もするためやがて使えなくなるときがやってきます。ここからわかるのが、築20年以上経っている物件であれば、配管のリニューアル工事をしているかどうかがポイントになるでしょう。もしも、建築時から何のメンテナンスもされていなければ何らかのトラブルが出てくる可能性もあります。築年数20年以上経過している中古マンションの購入を検討している場合、メンテナンスがどのように行われているのか確認しておくことをおすすめします。
こうした設備の老朽化は、ほかの部分にも影響が及びます。配管の径にも関係しますが、1990年代の設計では鉄管が使われており、使われる水量も今より低く見積もられていました。現在の生活環境では、かなり多くの水を使うようになり、形の細い配管では供給が追い付かず、水量が低くなるときもあります。こうした状態を工事で改善したいと思っても、自分の部屋だけを変えるのは大変難しいといえるでしょう。つまり、専有部分であっても、共有部分の影響で変えられないところも出てきます。集合住宅として、さまざまな部分が影響しあうため、規約も含めて十分な検討をしたうえで購入を考えるのが大切です。

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